Kurzantwort
Bei einer selbstgenutzten Immobilie spart eine Sondertilgung Zinsen genau zu deinem Vertragszins, und die vermiedenen privaten Zinsen sind kein steuerpflichtiges Einkommen. Eine Geldanlage muss deutlich mehr als diesen Zins bringen, um zu gewinnen, denn ihr Gewinn wird besteuert. Mit deutschen Kapitalertragsteuersätzen braucht ein Kredit zu 3,5 Prozent rund 4 Prozent Rendite, um überhaupt gleichzuziehen.Schulden gegen Wachstum
Ist schnelleres Tilgen besser als Anlegen?
Zwei Sätze, die gleich aussehen, sind nicht gleich viel wert. Der eine steht im Vertrag und ist steuerfrei, der andere ist eine Hoffnung mit Steuerrechnung.| Kreditzins | Nötige Rendite zum Gleichstand | Wie viel mehr |
|---|---|---|
| 2 Prozent | etwa 2,4 Prozent | ein Fünftel mehr |
| 3,5 Prozent | etwa 4,1 Prozent | ein Sechstel mehr |
| 5 Prozent | etwa 5,9 Prozent | ein Fünftel mehr |
Zum deutschen Abgeltungssatz für einen Aktienfonds, mit genutztem Sparerpauschbetrag. Der Rechner ermittelt es für deinen eigenen Kredit, deine Laufzeit und deine Steuerlage.
Warum nicht einfach der höhere Satz gewinnt
Bei einem Kredit für die selbstgenutzte Immobilie sind Zinsen, die du nie schuldest, kein Einkommen und werden deshalb nicht besteuert. Ein vermiedener Euro Kreditzins ist ein behaltener Euro. Ein Euro Anlagegewinn wird bei der Realisierung besteuert und ist deshalb weniger wert als ein vermiedener Euro Zins.
Genau darin liegt die Asymmetrie. Wer Kreditzins und erwartete Rendite direkt vergleicht, übergeht sie, und der Vergleich fällt öfter zugunsten des Anlegens aus, als er sollte.
Das eine ist sicher, das andere nicht
Der Kreditzins steht in einem Vertrag. Die Rendite ist eine Annahme, und die Bandbreite möglicher Ergebnisse ist über die Zeiträume, in denen Menschen tatsächlich einen Kredit halten, groß.
Eine Schwelle, die der Markt meistens übertroffen hat, ist kein Versprechen, dass er sie auch in deinen konkreten zwanzig Jahren übertrifft. Wo beide nah beieinanderliegen, entscheidet die Rechnung nicht mehr.
Die Sondertilgungsgrenze gehört zur Antwort
Die meisten deutschen Darlehen mit Zinsbindung erlauben nur wenige Prozent der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr als Sondertilgung. Geld, das diese Grenze ablehnt, verschwindet nicht: es muss irgendwo hin, und der einzige andere Ort ist das Depot.
Die echte Wahl ist deshalb oft nicht entweder oder, sondern: zuerst die Sondertilgungsgrenze ausschöpfen und den Rest anlegen.
Was kein Rechner beziffern kann
Ein kleinerer Kredit ist eine kleinere feste Verpflichtung, und das ist etwas wert, wenn sich dein Einkommen ändern könnte oder du ein schlechtes Jahrzehnt nicht ruhig aussitzen würdest. In einer Vermögenszahl taucht das nicht auf, und es ist ein legitimer Grund, sich gegen das Rechenergebnis zu entscheiden.