Baufinanzierungsrechner Deutschland

Was würde dieses Haus dich monatlich kosten – und wie lange?

Eine Baufinanzierung wird mit zwei Prozentsätzen und ohne Laufzeit angeboten. Diese Seite rechnet aus, welche Rate daraus wird, wie lange sie läuft, was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt und wie viel deines Einkommens sie beansprucht – und zeichnet die Schuld, wie sie fällt.Stand 6. September 2026 · Selbst gewählte Vertragsannahmen

Der Kauf

Die Wahl des Bundeslands füllt die beiden Kosten aus, die davon abhängen. Beide bleiben änderbar: Ein Privatverkauf hat keinen Makler, und Sätze lassen sich verhandeln.

Kaufpreis€Was die Verkäuferseite verlangt, vor allen Kosten unten. Beispiel: Ein mit 450.000 € inseriertes Haus kostet in Nordrhein-Westfalen tatsächlich rund 504.000 €. BundeslandBestimmt die Grunderwerbsteuer und den üblichen Makleranteil. Beispiel: Dasselbe Haus kostet in Brandenburg allein an Steuer rund 13.500 € mehr als in Bayern. Eigenkapital€Was du an Erspartem mitbringst, einschließlich dessen, was die Kaufnebenkosten deckt. Beispiel: Banken erwarten die Nebenkosten aus Eigenkapital und meist weitere 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Sollzins%Der Sollzins, den deine Bank nennt, pro Jahr. Beispiel: Ein halber Prozentpunkt macht bei 400.000 € Darlehen rund 165 € im Monat aus. Anfängliche Tilgung%Die anfängliche Tilgung – keine Laufzeit: Die Laufzeit ergibt sich aus diesem Satz, dem Sollzins und dem Zins nach der Zinsbindung. Netto-Haushaltseinkommen€Alles, was monatlich hereinkommt, von beiden Verdienenden. Beispiel: Lass es auf null, dann entfällt die Einschätzung zur Tragbarkeit.

Nach der Zinsbindung

ZinsbindungJahre, für die der Sollzins festgeschrieben ist; danach wird der Rest zu dem Zins finanziert, den es dann gibt. Beispiel: Zehn Jahre sind üblich, fünfzehn kosten etwas mehr und nehmen das Risiko länger heraus. Anschlusszins nach der Zinsbindung%Ein Szenario, keine Prognose: Die Seite startet mit einem Stresstest über dem heutigen Zins. Leerst du das Feld, endet jede Aussage über das gesamte Darlehen mit der Zinsbindung. Beispiel: Mit 6 siehst du, was die Restschuld dann kosten würde. Jährliche Sondertilgung%Sondertilgung, als Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme. Beispiel: Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent im Jahr ohne Entschädigung – jedes Jahr genutzt, verkürzt das die Laufzeit um Jahre.

Kaufnebenkosten, Posten für Posten

Grunderwerbsteuer%Wird vom Bundesland festgelegt, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Beispiel: Bayern erhebt 3,5 Prozent, Nordrhein-Westfalen 6,5. Makler%Dein hälftiger Anteil an der Provision, inklusive Mehrwertsteuer. Beispiel: Setz ihn auf null bei einem Privatverkauf oder einem Neubau direkt vom Bauträger. Notar%Nach bundesweiter Gebührentabelle, bei einem normalen Kauf rund 1,5 Prozent. Beispiel: Nicht verzichtbar – ein Grundstückskauf ohne Notar ist in Deutschland unwirksam. Grundbuch%Die Eintragung, die dich zur Eigentümerin oder zum Eigentümer macht, rund ein halbes Prozent. Beispiel: Sie fällt erneut an, wenn du später die Grundschuld änderst.

Pflichtfelder sind gekennzeichnet. Prüfe die optionalen Einstellungen und berechne dann.

Zurücksetzen

Welche Frage das beantwortet

Wozu die beiden genannten Prozentsätze dich tatsächlich verpflichten

Eine Baufinanzierung wird als Sollzins und anfängliche Tilgung verkauft – keines von beiden ist eine Laufzeit. Zusammen ergeben sie eine Rate; die Laufzeit folgt daraus, und ein Viertelpunkt mehr Tilgung verschiebt sie um Jahre.

Die Zahl, auf die es ankommt

Was am Ende der Zinsbindung übrig ist

Zehn Jahre Raten bei niedriger Tilgung können drei Viertel des Darlehens offen lassen – neu zu finanzieren zu einem Zins, den heute niemand kennt. In dieser Restschuld steckt das Risiko, nicht in der Monatsrate.

Was sie nicht beantwortet

Ob das Haus den Preis wert ist

Hier wird ein Darlehen berechnet, keine Immobilie bewertet. Lage, Zustand, Energieausweis und die tatsächlichen Verkaufspreise vergleichbarer Objekte entscheiden, ob der Preis vernünftig ist – und nichts davon ist Rechnen.