Immobilienkauf Deutschland

Was würde dieses Haus dich monatlich kosten – und wie lange?

Eine Baufinanzierung wird mit zwei Prozentsätzen und ohne Laufzeit angeboten. Diese Seite rechnet aus, welche Rate daraus wird, wie lange sie läuft, was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt und wie viel deines Einkommens sie beansprucht – und zeichnet die Schuld, wie sie fällt.

Der Kauf

Die Wahl des Bundeslands füllt die beiden Kosten aus, die davon abhängen. Beide bleiben änderbar: Ein Privatverkauf hat keinen Makler, und Sätze lassen sich verhandeln.

Kaufpreis€Was die Verkäuferseite verlangt, vor allen Kosten unten. Beispiel: Ein mit 450.000 € inseriertes Haus kostet in Nordrhein-Westfalen tatsächlich rund 504.000 €. BundeslandBestimmt die Grunderwerbsteuer und den üblichen Makleranteil. Beispiel: Dasselbe Haus kostet in Brandenburg allein an Steuer rund 13.500 € mehr als in Bayern. Eigenkapital€Was du an Erspartem mitbringst, einschließlich dessen, was die Kaufnebenkosten deckt. Beispiel: Banken erwarten die Nebenkosten aus Eigenkapital und meist weitere 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Sollzins%Der Sollzins, den deine Bank nennt, pro Jahr. Beispiel: Ein halber Prozentpunkt macht bei 400.000 € Darlehen rund 165 € im Monat aus. Anfängliche Tilgung%Die anfängliche Tilgung – keine Laufzeit: Mit diesem Satz läuft das Darlehen , mit 3,42 wäre es in zwanzig Jahren getilgt. Netto-Haushaltseinkommen€Alles, was monatlich hereinkommt, von beiden Verdienenden. Beispiel: Lass es auf null, dann entfällt die Einschätzung zur Tragbarkeit.

Nach der Zinsbindung

ZinsbindungJahre, für die der Sollzins festgeschrieben ist; danach wird der Rest zu dem Zins finanziert, den es dann gibt. Beispiel: Zehn Jahre sind üblich, fünfzehn kosten etwas mehr und nehmen das Risiko länger heraus. Anschlusszins nach der Zinsbindung%Optionales Szenario, keine Prognose. Lässt du das Feld leer, endet jede Aussage über das gesamte Darlehen mit der Zinsbindung. Beispiel: Trage 6 statt des heutigen Zinses ein, um zu sehen, was die Restschuld dann kostet. Jährliche Sondertilgung%Sondertilgung, als Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme. Beispiel: Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent im Jahr ohne Entschädigung – jedes Jahr genutzt, verkürzt das die Laufzeit um Jahre.

Kaufnebenkosten, Posten für Posten

Grunderwerbsteuer%Wird vom Bundesland festgelegt, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Beispiel: Bayern erhebt 3,5 Prozent, Nordrhein-Westfalen 6,5. Makler%Dein hälftiger Anteil an der Provision, inklusive Mehrwertsteuer. Beispiel: Setz ihn auf null bei einem Privatverkauf oder einem Neubau direkt vom Bauträger. Notar%Nach bundesweiter Gebührentabelle, bei einem normalen Kauf rund 1,5 Prozent. Beispiel: Nicht verzichtbar – ein Grundstückskauf ohne Notar ist in Deutschland unwirksam. Grundbuch%Die Eintragung, die dich zur Eigentümerin oder zum Eigentümer macht, rund ein halbes Prozent. Beispiel: Sie fällt erneut an, wenn du später die Grundschuld änderst.

Anfängliche Rate während der Zinsbindung

1.887 € 404.315 € Darlehen für einen Kauf, der insgesamt 504.315 € kostet

Was der Kauf zusätzlich zum Preis kostet, in Nordrhein-Westfalen
Position	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer	6,5 %	29.250 €
Makler	3,57 %	16.065 €
Notar	1,5 %	6.750 €
Grundbuch	0,5 %	2.250 €
Kaufnebenkosten		54.315 €
Insgesamt aufzubringen		504.315 €

Restschuld am Ende der Zinsbindung307.154 €nach 10 Jahren, neu zu finanzieren zu dem Zins, den es dann gibt

Zinsen während der Zinsbindung129.256 €vom eingetragenen Vertragszins abgedeckt

Beleihung89,85 %das Verhältnis, aus dem dein Zins berechnet wird – unter 80 Prozent wird es günstiger

Eigenkapital nach den Nebenkosten45.685 €was tatsächlich übrig bleibt, um das Darlehen zu senken

Deine Restschuld, Jahr für Jahr

Jahre · das Diagramm endet dort, wo der eingetragene Vertragszins endet

Wohin die Raten jedes Jahres gehen

ZinsenTilgung

Es werden nur Jahre gezeigt, die der eingetragene Sollzins abdeckt

Die vertragliche Zinsbindung, Jahr für Jahr

Jahr	Gezahlt	Zinsen	Tilgung	Restschuld
1	22.642 €	14.421 €	8.221 €	396.094 €
2	22.642 €	14.120 €	8.522 €	387.572 €
3	22.642 €	13.808 €	8.834 €	378.738 €
4	22.642 €	13.484 €	9.157 €	369.581 €
5	22.642 €	13.149 €	9.492 €	360.089 €
6	22.642 €	12.802 €	9.840 €	350.249 €
7	22.642 €	12.442 €	10.200 €	340.049 €
8	22.642 €	12.068 €	10.573 €	329.476 €
9	22.642 €	11.681 €	10.960 €	318.516 €
10	22.642 €	11.280 €	11.361 €	307.154 €

Die Rate deckt nur das Darlehen. Ein Haus kostet zusätzlich Instandhaltung, Heizung, Grundsteuer und – in einer Wohnung – das Hausgeld. Rechne ein bis anderthalb Prozent des Kaufpreises im Jahr obendrauf, bevor du entscheidest, was du tragen kannst.

Sondertilgung gegen Anlegen vergleichen

Welche Frage das beantwortet

Wozu die beiden genannten Prozentsätze dich tatsächlich verpflichten

Eine Baufinanzierung wird als Sollzins und anfängliche Tilgung verkauft – keines von beiden ist eine Laufzeit. Zusammen ergeben sie eine Rate; die Laufzeit folgt daraus, und ein Viertelpunkt mehr Tilgung verschiebt sie um Jahre.

Die Zahl, auf die es ankommt

Was am Ende der Zinsbindung übrig ist

Zehn Jahre Raten bei niedriger Tilgung können drei Viertel des Darlehens offen lassen – neu zu finanzieren zu einem Zins, den heute niemand kennt. In dieser Restschuld steckt das Risiko, nicht in der Monatsrate.

Was sie nicht beantwortet

Ob das Haus den Preis wert ist

Hier wird ein Darlehen berechnet, keine Immobilie bewertet. Lage, Zustand, Energieausweis und die tatsächlichen Verkaufspreise vergleichbarer Objekte entscheiden, ob der Preis vernünftig ist – und nichts davon ist Rechnen.