Mieten oder kaufen Deutschland

Stündest du mit einem Kauf wirklich besser da als zur Miete?

Die meisten Vergleiche behandeln die Mietpartei als jemanden, der nur Miete zahlt. Sie hat aber weiterhin das Eigenkapital und die Kaufnebenkosten – und zahlt jahrelang jeden Monat weniger. Diese Seite lässt beide Haushalte nebeneinander laufen und sagt, in welchem Jahr der Kauf vorbeizieht, falls überhaupt.

Das Haus – und die Wohnung, in der du sonst bliebst

Beide Haushalte starten mit demselben Geld. Der eine gibt es für Eigenkapital und Kaufnebenkosten aus, der andere legt es an.

Kaufpreis€Was die Verkäuferseite verlangt. Beispiel: In diesem Bundesland kommen 54.315 € an Nebenkosten obendrauf. Eigenkapital€Die Kaufseite gibt es aus, die Mietseite legt es an. Beispiel: Genau diese eine Annahme lassen die meisten Mieten-oder-Kaufen-Rechner weg. Monatliche Kaltmiete heute€Für eine vergleichbare Wohnung, ohne Nebenkosten. Beispiel: Mit deinen Zahlen stehen beide Haushalte bei einer Miete von gleich da. Sollzins%Der Sollzins der Finanzierung. Beispiel: Er steht für die Zinsbindung fest und ist danach offen. Anfängliche Tilgung%Schnellere Tilgung kostet monatlich mehr und insgesamt weniger. Beispiel: Sie verschiebt den Monatsbetrag, gegen den die Miete verglichen wird. VergleichszeitraumJahre. Beispiel: Je kürzer der Zeitraum, desto schlechter der Kauf – die Nebenkosten kommen nie zurück.

Finanzierung über die Zinsbindung hinaus

ZinsbindungJahreDer anfängliche Sollzins gilt nur für diese Vertragslaufzeit. Anschlusszins nach der Zinsbindung%Für einen Sieger erforderlich, wenn der Vergleich über die Zinsbindung hinausreicht. Es ist ein Szenario, keine Prognose.

Kaufnebenkosten und Bundesland

BundeslandBestimmt Grunderwerbsteuer und üblichen Makleranteil. Beispiel: Diese Kosten sind am ersten Tag weg, und keine Bank finanziert sie. Verkaufskosten%Fallen am Ende auf das Haus an. Beispiel: Setz sie auf null, wenn du nie verkaufen willst – dann steht die Kaufseite besser da.

Wie sich Miete, Instandhaltung und Preise entwickeln

Miete steigt um%Pro Jahr. Beispiel: Eine Miete, die zwei Prozent im Jahr steigt, hat sich nach fünfunddreißig Jahren verdoppelt – das ist fast eine ganze Darlehenslaufzeit. Instandhaltung und Hausgeld%Vom Kaufpreis, pro Jahr – die Kosten, die eine Mietpartei nicht trägt. Beispiel: Ein bis anderthalb Prozent gelten als Richtwert, bei einer Wohnung kommt das Hausgeld dazu. Steigerung der Instandhaltungskosten%Pro Jahr. Reparaturen über Jahrzehnte nominal konstant zu halten, würde das Ergebnis für Eigentümer zu günstig darstellen. Das Haus gewinnt%Pro Jahr. Beispiel: die Annahme, die das Ergebnis am stärksten bewegt – und die niemand kennen kann.

Was das Geld der Mietpartei erwirtschaftet – und dessen Steuer

Das angelegte Geld gewinnt%Pro Jahr, vor Steuern. Beispiel: Ein Haus mit zwei Prozent gegen ein Depot mit sechs zu vergleichen ist eine Wette auf beides, keine Tatsache über eines von beidem. Basissteuersatz auf Kapitalerträge%Voreingestellt sind Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag, vor Teilfreistellung und Freibetrag. Teilfreistellung des Fonds%Dreißig Prozent ist die Voreinstellung für deutsche Aktienfonds. Der Freibetrag wird nach dieser Freistellung abgezogen. Freibetrag bei Verkäufen von Kapitalanlagen€

Es wird noch kein Sieger angezeigt

Welcher Haushalt steht am Ende besser da?Ein fairer Vergleich braucht gleich viel externes Geld und für jeden Monat des Zeitraums eine Finanzierungsannahme.

Eigentum, pro Monat2.337 €Rate plus Instandhaltung, bevor das Haus unerwartet etwas verlangt

Miete, pro Monat1.400 €heute, mit jährlicher Steigerung

Die angelegte Differenz937 €im Monat zu Beginn – so viel legt die Mietseite zurück

Eigentum nach 30 Jahren786.013 €das Haus abzüglich Restschuld und Verkaufskosten

Miete nach 30 Jahren1.056.160 €das Depot nach Steuer auf den Gewinn

Gezahlte Kapitalertragsteuer173.727 €nach Teilfreistellung und gemeinsamem Freibetragskonto

Was jeder Haushalt wert ist, Jahr für Jahr

KaufenMieten und anlegen

Jahre

Beide Haushalte, Jahr für Jahr

Jahr	Hauswert	Restschuld	Eigentum	Miete
1	459.000 €	396.094 €	46.520 €	116.647 €
2	468.180 €	387.572 €	63.894 €	133.656 €
3	477.544 €	378.738 €	81.757 €	151.325 €
4	487.094 €	369.581 €	100.124 €	169.693 €
5	496.836 €	360.089 €	119.011 €	188.799 €
6	506.773 €	350.249 €	138.432 €	208.684 €
7	516.909 €	340.049 €	158.406 €	229.395 €
8	527.247 €	329.476 €	178.948 €	250.976 €
9	537.792 €	318.516 €	200.077 €	273.479 €
10	548.547 €	307.154 €	221.810 €	296.957 €
11	559.518 €	295.377 €	244.167 €	321.464 €
12	570.709 €	283.169 €	267.166 €	347.061 €
13	582.123 €	270.514 €	290.827 €	373.811 €
14	593.765 €	257.396 €	315.172 €	401.779 €
15	605.641 €	243.797 €	340.222 €	431.036 €
16	617.754 €	229.701 €	365.998 €	461.657 €
17	630.109 €	215.089 €	392.524 €	493.721 €
18	642.711 €	199.943 €	419.823 €	527.311 €
19	655.565 €	184.242 €	447.920 €	562.516 €
20	668.676 €	167.966 €	476.839 €	599.430 €
21	682.050 €	151.094 €	506.606 €	638.153 €
22	695.691 €	133.606 €	537.249 €	678.790 €
23	709.605 €	115.477 €	568.795 €	721.452 €
24	723.797 €	96.684 €	601.273 €	766.258 €
25	738.273 €	77.204 €	634.713 €	813.333 €
26	753.038 €	57.010 €	669.144 €	862.810 €
27	768.099 €	36.078 €	704.600 €	914.830 €
28	783.461 €	14.379 €	741.112 €	969.541 €
29	799.130 €	0 €	770.601 €	1.018.972 €
30	815.113 €	0 €	786.013 €	1.056.160 €

Über 30 Jahre zahlt die Kaufseite 867.602 € an Bank und Dach, die Mietseite 681.544 € an Miete. Keine der beiden Zahlen ist für sich die Antwort – entscheidend ist, was jeder Haushalt am Ende besitzt.

Hier wird nur Geld bewertet, sonst nichts. Eigentum kann das Risiko einer Kündigung verringern, schafft aber Klumpen-, Reparatur- und Notverkaufsrisiken. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt in Deutschland in der Regel drei Monate, je nach Vertrag und Gesetz; keine der beiden Entscheidungen wird von Rechnen vollständig erfasst.

Die Finanzierung für sich ansehen

Welche Frage das beantwortet

Was die Mietseite mit dem Eigenkapital macht

Die meisten Vergleiche unterstellen stillschweigend, es verschwinde. Tut es nicht: Die Mietseite behält es, legt es an und zahlt zusätzlich jahrelang jeden Monat weniger. Ob der Kauf gewinnt, hängt fast vollständig davon ab, was dieses Geld tut – und wie lange du bleibst.

Die Kosten, die nie zurückkommen

Der Kauf startet weit im Rückstand

Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch sind am ersten Tag ausgegeben und kommen bei niemandem wieder herein. Bei einem normalen Kauf sind das mehr als eine Jahresmiete – deshalb lohnt sich ein Kauf bei kurzer Verweildauer fast nie.

Was sie nicht beantwortet

Was Immobilien und Märkte tatsächlich tun werden

Zwei Wachstumsraten entscheiden das, und keine davon ist bekannt. Ändere beide um einen Punkt, und der Schnittpunkt verschiebt sich um ein Jahrzehnt – das ist der ehrliche Befund und der Grund, warum hier ein Jahr steht und kein Urteil.