A Immobilien
Kaufpreis der ImmobiliePflichtfeld € Nutzung der ImmobiliePflichtfeld Bitte auswählen Selbstgenutzte Immobilie Vermietete Immobilie Zahlungsstrom und steuerliche Behandlung unterscheiden sich erheblich; wähle die tatsächliche Nutzung, statt beides zu vermischen. Jahresmiete in % des KaufpreisesPflichtfeld % Die Kaltmiete für ein Jahr, ohne Heiz- und Nebenkosten, als Anteil am Kaufpreis. Wähle oben die Nutzung, dann steht hier, was genau gemeint ist. Was eine vergleichbare Wohnung im Jahr Miete kosten würde, ohne Heiz- und Nebenkosten, als Anteil am Kaufpreis. Beispiel: 1.000 € im Monat bei 400.000 € Kaufpreis sind 12.000 € im Jahr, also 3 %. Auf dem ETF-Weg zahlt B diese Miete, A spart sie. Die Kaltmiete, die dein Mieter im Jahr zahlt, als Anteil am Kaufpreis (die Bruttomietrendite). Beispiel: 1.000 € im Monat bei 400.000 € sind 12.000 € im Jahr, also 3 %. Leerstand, Verwaltung, Reparaturen und Steuern stellst du unten ein. Hypothekenzins im VerlaufOptional Was Banken im jeweiligen Jahr verlangten (Bundesbank) Mein eigener Zins, unten eingetragen Der Zins, den deutsche Banken im Schnitt für eine Hypothek mit so langer Zinsbindung wie deiner verlangt haben: ab 2003 für bis zu ein Jahr, über ein bis fünf, über fünf bis zehn oder über zehn Jahre; vor 2003 der Zehnjahreszins, gleich welche Zinsbindung. Wähle deinen eigenen Zins, um stattdessen den aus deinem Angebot einzutragen. Welcher Zins nach der Zinsbindung gilt, wählst du unter Finanzierung und Kosten. HypothekenzinsPflichtfeld % Der Sollzins pro Jahr aus dem Bankangebot, zum Beispiel 3,5 %. Die Darlehenssumme musst du nicht eingeben: Sie ist der Kaufpreis minus das Startkapital, das nach den Kaufnebenkosten übrig bleibt. Der Zins gilt während der Zinsbindung, danach der Anschlusszins. Anfängliche TilgungOptional % 1.558 € im Monat; Laufzeit bei diesem Zins: 29 Jahre. Mit dem Anschlusszins nach der Zinsbindung und gleicher Monatsrate: 33 Jahre und 8 Monate.
Finanzierung und Kosten
Zusätzliche Zahlung jedes JahrOptional Keine Sondertilgung auf das Darlehen Im selben ETF wie B angelegt A zahlt am Ende jedes Jahres einen zusätzlichen Betrag, als Tilgung auf das Darlehen oder in den ETF. B legt in jedem Fall denselben Betrag in seinem ETF an, sodass beide weiterhin gleich viel einzahlen. Ist das Darlehen abbezahlt, zahlt ihn keiner mehr. Zusätzliche Zahlung pro Jahr, in % des DarlehensOptional % Ein Anteil am anfänglichen Darlehen, wie ihn Darlehensverträge angeben. Banken erlauben meist 5 bis 10 % im Jahr ohne Gebühr. KaufnebenkostenOptional % Zinsbindung des DarlehensOptional Jahre Zins nach jeder ZinsbindungOptional Was Banken in dem Jahr verlangten (Bundesbank) Mein eigener Anschlusszins, unten eingetragen Anschlusszins nach der ZinsbindungOptional % Für einen Sieger erforderlich, wenn nach der Zinsbindung eine Restschuld bleibt. Die Seite startet mit einem Stresstest über dem heutigen Zins; es ist ein Szenario, keine Prognose. Ab – Zins ab Kreditjahr 21 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Zins ab Kreditjahr 31 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Zins ab Kreditjahr 41 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Zins ab Kreditjahr 51 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Zins ab Kreditjahr 61 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Zins ab Kreditjahr 71 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Zins ab Kreditjahr 81 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Zins ab Kreditjahr 91 Optional % Bundesbank-Durchschnitt damals: – Gilt auch für jede spätere Zinsbindung. Jährliche InstandhaltungOptional % Ein Anteil am Kaufpreis pro Jahr, der mit den Verbraucherpreisen steigt und nicht mit dem, was die Wohnung beim Verkauf brächte – so wie Reparaturkosten. Oft 1 bis 1,5 %, bei einem Neubau weniger. Jährliche Wertentwicklung der ImmobilieOptional % Verkaufskosten am Ende des ZeitraumsOptional %
Steuer- und Bewirtschaftungsannahmen für die Vermietung
Leerstand und MietausfallOptional % Nicht umlagefähige monatliche VerwaltungOptional € Monatlich gezahlte abzugsfähige InstandhaltungOptional € Reparaturen zusätzlich zur jährlichen Instandhaltung oben. Beides ist abzugsfähig, wenn du es bezahlst. Ist die jährliche Instandhaltung eine WEG-Rücklage?Optional Nein, Reparaturen, die ich selbst bezahle Ja, Zuführungen zur WEG-Rücklage Reparaturen an einer vermieteten Immobilie sind abzugsfähig, wenn sie bezahlt werden. Eine Zuführung zur WEG-Rücklage erst, wenn die WEG sie ausgibt, hier ein Jahr später. GrenzsteuersatzOptional % Gebäudeanteil an den AnschaffungskostenOptional % AfA-Satz für das GebäudeOptional % Steuersatz auf den VeräußerungsgewinnOptional % Optional; bleibt das Feld leer, wird der Grenzsteuersatz verwendet.
Diese Felder wirken nur im Vermietungsmodus. Eine negative berechnete Steuer ist ein möglicher Verlustausgleich, keine sichere Erstattung. Die Immobilie ist über den ganzen Zeitraum vermietet, daher ist ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach § 23 EStG steuerpflichtig: Die Ausnahme für Selbstnutzung setzt Jahre ohne Miete voraus, die diese Seite nicht abbildet.
B ETF
ETF-RenditenOptional Feste Rendite aus den ETF-Annahmen Industrieländer ohne USA (Fama-French, ab 1990) Industrieländer inkl. USA (Fama-French, ab 1990) Europäischer Aktienmarkt (Fama-French, ab 1990) Schwellenländer (Fama-French, ab 1989) US-Aktienmarkt (Shiller, ab 1971) Ein Backtest spielt diesen Markt Monat für Monat in Euro nach, nach den eingestellten Fondskosten. ETF-Rendite vor FondskostenOptional %
Auch B nimmt einen Kredit auf
B nimmt auch einen Kredit aufOptional Nein Ja, ein Kredit, sofort investiert B nimmt wie A einen eigenen Kredit auf, investiert ihn sofort und tilgt ihn aus dem monatlichen Geld; reicht das nicht, werden Fondsanteile verkauft. Die Zinsen sind nicht von den Kapitalerträgen absetzbar. KreditbetragOptional € Leer lassen für denselben Betrag wie die Hypothek von A. KreditzinsOptional % Der Sollzins pro Jahr. Ein Kredit ohne Immobilie als Sicherheit, etwa ein Ratenkredit, kostet meist deutlich mehr als eine Hypothek, und so hohe Summen verleihen Banken ohne Sicherheit selten. Anfängliche TilgungOptional % Laufzeit: 21 Jahre und 7 Monate.
Fondskosten und Steuern
Jährliche FondskostenOptional % Basissteuersatz auf KapitalerträgeOptional % Teilfreistellung des FondsOptional % Der Freibetrag wird nach dem freigestellten Anteil abgezogen, danach greift der Basissteuersatz. Steuerfreibetrag pro JahrOptional €