ETF-oder-Immobilie-Rechner

Was könnte aus demselben Eigenkapital und Monatsbudget werden?

Ein sinnvoller Vergleich muss mehr als den künftigen Immobilienpreis berücksichtigen. Dieser trennt Schulden, Kauf- und Verkaufskosten, Instandhaltung, einen optionalen Mietvorteil, ETF-Steuern und mögliche Budgetlücken.

Ein Budget, zwei Verwendungen

Beide Wege erhalten dasselbe Startkapital und dasselbe monatliche Budget zusätzlich zum Wohnen. Monatliche Beträge steigen mit der Inflation; die Ergebnisse sind inflationsbereinigt.

Startkapital€ Monatliches Budget nach Wohnkosten€Was nach der Miete zum Investieren übrig bleibt. Die Eigentümerseite gibt insgesamt dasselbe aus: Die gesparte Miete geht stattdessen in den Kredit. VergleichszeitraumJahre Kaufpreis der Immobilie€ Nutzung der ImmobilieZahlungsstrom und steuerliche Behandlung unterscheiden sich erheblich; wähle die tatsächliche Nutzung, statt beides zu vermischen. Monatlicher Wohnzahlungsstrom€Selbstnutzung: die vermiedene vergleichbare Kaltmiete. Vermietung: die Bruttokaltmiete vor Leerstand, Verwaltung, Reparaturen und Einkommensteuer. Inflation%

Annahmen zu Immobilienfinanzierung und Kosten

Kaufnebenkosten% Hypothekenzins% HypothekenlaufzeitJahre Zinsbindung des DarlehensJahre Anschlusszins nach der Zinsbindung%Für einen Sieger erforderlich, wenn nach der Zinsbindung eine Restschuld bleibt; das ist ein Belastungsszenario, keine Prognose. Jährliche Instandhaltung% Jährliche Wertentwicklung der Immobilie% Verkaufskosten am Ende des Zeitraums%

Steuer- und Bewirtschaftungsannahmen für die Vermietung

Leerstand und Mietausfall% Nicht umlagefähige monatliche Verwaltung€ Monatlich gezahlte abzugsfähige Instandhaltung€ Grenzsteuersatz% Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten% AfA-Satz für das Gebäude% Steuerszenario für den privaten Verkauf Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn%Optional; bleibt das Feld leer, wird der Grenzsteuersatz verwendet.

Diese Felder wirken nur im Vermietungsmodus. Eine negative berechnete Steuer ist ein möglicher Verlustausgleich, keine sichere Erstattung.

ETF- und Steuerannahmen

ETF-Rendite vor Fondskosten% Jährliche Fondskosten% Basissteuersatz auf Kapitalerträge% Teilfreistellung des Fonds%Der Freibetrag wird nach dem freigestellten Anteil abgezogen, danach greift der Basissteuersatz. Steuerfreibetrag beim abschließenden ETF-Verkauf€

Es wird noch kein Sieger angezeigt

Welcher Weg endet mit mehr?Ein Sieger setzt gleiche externe Zahlungsströme und eine ausdrückliche Finanzierung über den gesamten Zeitraum voraus.

ETF-Pfad

708.439 €nach geschätzter Gewinnsteuer, inflationsbereinigt

Brutto-ETF-Wert: 786.822 €
Geschätzte Steuer beim Abschlussverkauf: − 78.383 €
Aus dem Budget investiert: 460.000 €
Im Zeitraum gezahlte Miete: 240.000 €

Immobilienpfad

579.370 €Immobilien-Eigenkapital beim Verkauf plus Neben-ETF, inflationsbereinigt

Immobilienwert: 362.732 €
Verbleibende Hypothek: − 94.223 €
Verkaufskosten: − 10.882 €
Neben-ETF nach Steuern: + 321.742 €
Gezahltes Geld, einschließlich Fehlbeträgen: 460.000 €
Statt Miete fürs Wohnen gezahlt: 240.000 €

Anfängliche Hypothekenrate1.527 €

Anfängliche monatliche Instandhaltung333 €

Gezahlte reale Hypothekenzinsen146.983 €

Kumulierter Wohnvorteil240.000 €

ETF-Seite im vollständigen Simulator öffnen

Was gleich gehalten wird

Startkapital, Monatsbudget und Zeit

Der Immobilienpfad nutzt das Eigenkapital für Kaufnebenkosten und Anzahlung. Der ETF-Pfad investiert es. Beide erhalten denselben inflationsgebundenen Monatsbetrag.

Was du selbst festlegst

Wohnvorteil und örtliche Kaufnebenkosten

Eingesparte Miete kann wirtschaftlich wichtig sein, gilt aber nicht immer. Trage den Vorteil deiner Situation und den Kaufnebenkostensatz deines Standorts ein.

Wichtige Einschränkungen

Was weiterhin außerhalb des Modells bleibt

Immobilie: Lage, größere Sanierungen, Finanzierungsnebenkosten, Liquidität und die Zeit bis zum Verkauf. Die Selbstnutzung nimmt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an; die Vermietung bietet ein ausdrückliches Szenario für einen steuerpflichtigen Verkauf, aber nicht jede Ausnahme und Verlustregel des § 23. ETF: Die Ausnutzung des Freibetrags wird jährlich abgebildet, Ausschüttungen und Vorabpauschale dagegen nicht gesondert.