Vermieten Deutschland

Was bringt eine Wohnung nach Bank und Finanzamt wirklich?

Eine Renditezahl sagt nichts darüber, ob sich eine Wohnung selbst trägt. Diese Seite rechnet aus, was monatlich wirklich fließt – samt Steuer, die bei einer finanzierten Vermietung meist Geld zurückbringt statt es zu kosten.

Die Wohnung, das Darlehen und die Miete

Die Kaufnebenkosten werden aus dem gewählten Bundesland vorbelegt und bleiben änderbar. Alles unterhalb des Darlehens macht aus einem Kaufpreis eine Rendite.

Kaufpreis€Was die verkaufende Seite verlangt. Beispiel: Die Nebenkosten obendrauf liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 9 und 15 Prozent. BundeslandLegt die Grunderwerbsteuer und den üblichen Makleranteil fest – beide erhöhen die Basis, an der deine Rendite gemessen wird. Beispiel: Bayern verlangt 3,5 Prozent, Brandenburg 6,5. Eigenkapital€Dein eingesetztes Geld, das zuerst die Nebenkosten deckt. Beispiel: Weniger Eigenkapital heißt mehr Darlehen, mehr absetzbare Zinsen und einen schlechteren Überschuss. Sollzins%Der Nominalzins, den deine Bank im Vertrag festschreibt, pro Jahr. Beispiel: Bei Vermietung sind die Zinsen voll absetzbar, das Finanzamt trägt also einen Teil jeder Erhöhung mit. Anfängliche Tilgung%Wie viel des Darlehens du im ersten Jahr zurückzahlst, als Anteil davon. Beispiel: Tilgung ist keine Kostenposition – sie kauft dir die Wohnung –, sie verlässt aber trotzdem jeden Monat dein Konto. Monatliche Kaltmiete€Kaltmiete, ohne die umlagefähigen Nebenkosten. Beispiel: 1.676 € im Monat bräuchte diese Wohnung, um beim Zahlungsstrom auf null zu kommen.

Finanzierung und Kaufnebenkosten

ZinsbindungJahre Anschlusszins nach der Zinsbindung%Erforderlich, bevor die Seite eine Rendite über das Ende der Zinsbindung hinaus bestätigt. Grunderwerbsteuer%Vom Bundesland festgelegt. Beispiel: Sie zählt zu den Anschaffungskosten und geht damit in die AfA ein, ist also nicht vollständig verloren. Makler%Dein Anteil an der Provision. Beispiel: null bei einem Verkauf von privat.

Die laufende Vermietung

Mietsteigerung pro Jahr%Wie sich die Miete entwickelt, im Rahmen dessen, was der Mietspiegel zulässt. Beispiel: 1,5 Prozent ist eine vorsichtige Annahme für ein laufendes Mietverhältnis. Leerstand und Mietausfall%Der Anteil eines Jahres, in dem die Wohnung nichts einbringt, zuzüglich nicht gezahlter Miete. Beispiel: 3 Prozent sind etwa elf leere Tage im Jahr. Nicht umlagefähige Verwaltung€Der Teil des Hausgelds, den du der Mietpartei nicht berechnen darfst, zuzüglich einer Hausverwaltung. Beispiel: Bei einer Eigentumswohnung sind das meist 40 bis 80 € im Monat. Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage%Jährlich als Anteil des Kaufpreises zurückgelegt. Eine Einzahlung in die WEG-Rücklage ist ein Geldabfluss, aber erst abzugsfähig, wenn die WEG das Geld tatsächlich ausgibt. Tatsächlich gezahlte abzugsfähige Instandhaltung€Jährlich bezahlte Rechnungen für abzugsfähige Reparaturen; trage hier nicht erneut eine bloße Einzahlung in die WEG-Rücklage ein.

AfA und Einkommensteuer

Bodenanteil am Kaufpreis%Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, nur das Gebäude. Beispiel: Diese eine Zahl verschiebt deine AfA stärker als alles andere im Formular – bei einer Wohnung sind es oft 15 bis 25 Prozent, in Toplagen deutlich mehr. Baujahr des GebäudesBestimmt den AfA-Satz: 2 Prozent ab 1925, 2,5 Prozent davor, 3 Prozent im Neubau. Beispiel: Diese Seite rechnet bei dir mit 2 % pro Jahr. AnschaffungsmonatDie Gebäude-AfA wird im Anschaffungsjahr nach vollen Monaten anteilig berechnet. Dein Grenzsteuersatz%Ein Mietüberschuss wird mit deinem persönlichen Satz besteuert, ein Verlust mit demselben Satz abgezogen. Beispiel: Je höher dein Satz, desto mehr ist dir eine verlustbringende Vermietung wert.

Verkauf am Ende des Zeitraums

Wertsteigerung der Immobilie%Wirkt nur auf das Eigenkapital, nie auf den Zahlungsstrom. Beispiel: Lass hier eine Null stehen, um zu sehen, was die Wohnung allein aus Miete einbringt. Betrachtungszeitraum in JahrenBeispiel: Zehn Jahre sind die Spekulationsfrist – wer danach verkauft, versteuert den Gewinn nicht. Verkaufskosten am Ende des Zeitraums%Makler- und Transaktionskosten, die vom Verkaufserlös abgezogen werden. Steuerszenario für den privaten VerkaufWähle steuerpflichtig für einen privaten Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, sofern keine gesetzliche Ausnahme für Selbstnutzung greift. Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn%Optional; bleibt das Feld leer, wird der Grenzsteuersatz von oben verwendet.

Jeden Monat, nach Darlehen, Kosten und Steuer

-352 € -457 € vor Steuern · das Finanzamt verbessert das um 105 €

Bruttomietrendite4,2 %eine Jahresmiete geteilt durch den reinen Kaufpreis – die Zahl in jedem Inserat

Nettomietrendite2,64 %nach Kosten und bezogen auf das, was du wirklich gezahlt hast: 336.210 €

Abschreibung5.716 €2 % vom Gebäudeanteil von 285.778 €, jedes Jahr

Steuerliches Ergebnis im ersten Jahr-2.992 €ein möglicher Verlustausgleich, abhängig von ausreichenden steuerpflichtigen Einkünften und einer anerkannten Gewinnerzielungsabsicht

Zahlungsstrom wird positivnicht innerhalb von 20 Jahrensteigende Miete gegen eine Rate, die sich nicht bewegt

EigenkapitalrenditeNicht verfügbarsetzt Finanzierungsannahmen über den gesamten Zeitraum voraus

Verkaufserlös nach Schulden, Kosten und Steuern297.618 €Verkaufskosten 0 € · Verkaufssteuer 0 €

Was dich die Wohnung monatlich kostet – oder was sie dir einbringt

Miete und Kosten steigen, während sich Zins und Tilgung im eingetragenen Finanzierungsszenario verändern.

Jahr für Jahr
Jahr	Miete	Zinsen	Rücklage in bar	Abschreibung	Steuerpflichtig	Steuer	Zahlungsstrom	Eigenkapital
1	12.222 €	9.138 €	3.000 €	5.716 €	-2.992 €	-1.257 €	-4.229 €	53.500 €
2	12.405 €	8.947 €	3.045 €	5.716 €	-2.623 €	-1.102 €	-4.251 €	63.467 €
3	12.591 €	8.750 €	3.091 €	5.716 €	-2.245 €	-943 €	-4.275 €	73.701 €
4	12.780 €	8.545 €	3.137 €	5.716 €	-1.857 €	-780 €	-4.301 €	84.210 €
5	12.972 €	8.333 €	3.184 €	5.716 €	-1.458 €	-612 €	-4.329 €	95.001 €
6	13.167 €	8.112 €	3.232 €	5.716 €	-1.049 €	-441 €	-4.360 €	106.084 €
7	13.364 €	7.884 €	3.280 €	5.716 €	-629 €	-264 €	-4.393 €	117.468 €
8	13.565 €	7.648 €	3.330 €	5.716 €	-198 €	-83 €	-4.429 €	129.163 €
9	13.768 €	7.402 €	3.379 €	5.716 €	244 €	103 €	-4.467 €	141.177 €
10	13.975 €	7.148 €	3.430 €	5.716 €	699 €	294 €	-4.509 €	153.522 €
11	14.184 €	6.885 €	3.482 €	5.716 €	1.166 €	490 €	-4.553 €	166.207 €
12	14.397 €	6.612 €	3.534 €	5.716 €	1.646 €	691 €	-4.600 €	179.244 €
13	14.613 €	6.328 €	3.587 €	5.716 €	2.138 €	898 €	-4.650 €	192.644 €
14	14.832 €	6.035 €	3.641 €	5.716 €	2.645 €	1.111 €	-4.704 €	206.418 €
15	15.055 €	5.731 €	3.695 €	5.716 €	3.165 €	1.329 €	-4.761 €	220.578 €
16	15.280 €	5.415 €	3.751 €	5.716 €	3.699 €	1.554 €	-4.822 €	235.136 €
17	15.510 €	5.088 €	3.807 €	5.716 €	4.249 €	1.784 €	-4.887 €	250.106 €
18	15.742 €	4.749 €	3.864 €	5.716 €	4.813 €	2.022 €	-4.955 €	265.501 €
19	15.978 €	4.398 €	3.922 €	5.716 €	5.394 €	2.265 €	-5.028 €	281.333 €
20	16.218 €	4.034 €	3.981 €	5.716 €	5.991 €	2.516 €	-5.104 €	297.618 €

Auf die Mieter umgelegte Betriebskosten heben sich auf und bleiben unberücksichtigt. Die AfA-Bemessungsgrundlage enthält die anteiligen Anschaffungsnebenkosten; das erste Jahr wird nach dem Anschaffungsmonat anteilig berechnet. Nicht abgebildet: Sonderabschreibungen für Neubauten, Finanzierungsnebenkosten, Verlustvorträge oder die verbindliche Aufteilung von Gebäude und Grund und Boden durch das Finanzamt.

Das Darlehen selbst rechnest du im Baufinanzierungsrechner durch

Warum die Zahl im Inserat trügt

Die Bruttorendite übergeht genau die zwei Dinge, auf die es ankommt

Sie teilt eine Jahresmiete durch den Angebotspreis. Der Preis, den du wirklich zahlst, liegt mit Bundesland, Notar und Makler ein Zehntel höher, und die Miete, die dir wirklich bleibt, ist nach Leerstand, Verwaltung und Rücklage kleiner. Die Nettorendite nutzt beides – deshalb liegt sie so viel tiefer.

Was dabei übersehen wird

Ein steuerlicher Verlust ist nur ein möglicher Vorteil

Zinsen, tatsächlich angefallene Reparaturen und die AfA können abzugsfähig sein, Tilgung und eine bloße Einzahlung in die Rücklage dagegen nicht. Die angezeigte negative Steuer ist ein möglicher Ausgleich: Es kommt weiterhin auf nutzbare Einkünfte, die Verlustverrechnungsregeln und eine glaubhafte Gewinnerzielungsabsicht an.

Die wichtigste Eingabe

Der Bodenanteil entscheidet über deine AfA

Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Verschiebst du den Bodenanteil von 15 auf 35 Prozent, verschwindet fast ein Viertel deines jährlichen Abzugs – das verändert das steuerliche Ergebnis stärker als ein ganzer Zinspunkt. Das Finanzamt hat zu dieser Zahl eine eigene Auffassung, abgeleitet aus den örtlichen Bodenrichtwerten.